近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例(lì)的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期(qī)则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思(zī)中心运(yùn)营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(h做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思óng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额(é)包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是(shì)年(nián)报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称。

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