5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有一定的(de)政策出来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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